傳統REITS投資(二): 香港篇

尋日講左啲新加坡REITS, 今日就講返香港REITS, 咁香港REITS除左一開始搞REITS有幾間公司整左啲REITS俾人買之外, 依幾年印象中都係內地黎既REITS但吸引力好一般。

本身香港REITS之外, 除左823, 其他都係唔進取, 主要係做啲改建改善本身物業但比較少大型收購, 個人睇法和新加坡無得比, 不過保守就有佢優點既, 犯錯機會係少啲既

商場: 778

寫字樓+商字樓: 823, 435, 2778

寫字樓: 808

1. 778, 主要三個商場: 銀座, 馬鞍山廣場, 沙田第一城佔左收入>50%, 加埋另外四個商場: 都會駅, 紅磡都會, 麗港城, 荃灣麗城薈 收入約28.9%, 7個商場佔八成左右收入, 近排市況唔好, 除左淨之後股價向一年新低邁進, 係近依2-3年既低位, 息率現價計約有5.9%-6%。個人睇法係商場本身近民居, 無論咩情形都要食野, 一係出街食, 一係外賣, 一係自己煮, 所以影響並非有想像咁大, 趁低分注買入理想的

2. 823, 大把BLOGGER寫左好多分析, 無謂重複, 我齋想講兩點
(1) 近日有繼續回購, 有利股東未來每股盈利和派息
(2) 雖然話高速增長可能有可降趨勢, 但如果DPU每年保持增長$0.2, 睇幾年, 息口係由~4% 變成5%, 咁就已經很不錯, 符合息口增長+股價增長既理念

3. 435, 永遠被忽視既REITS, 三個物業: 陽光中心, 上水中心購物廣場, 新都城一期佔收入72%, 上年下半年經營咁辛苦既情況下保持到DPU不變已經很不錯, 個人認為陽光中心租戶比想像中穩定, 另兩個商場就以民生為主, 現價約有5.6-5.7%, 又係近兩年低位, 可以考慮下買入

4. 2778, 三個物業, 花園街三號佔約53%收入, 朗豪坊辦公樓13%, 朗豪坊商場 34%左右, 依家問題係一線物業反而最大穫, 但有危有機, 可能最恐懼反而最有機會, 唯一我唔鍾意係佢二月宣佈派息, 五月先除淨咁派息, 相比其他幾隻有啲慢

5. 808, 最受忽略, 但息口最好, 長期成日6%左右息口, 要爆炸性增長未必有, 穩定派息或者幫到手, 要等佢新一份業績先知, 下月初就有, 估計可以做到穩定派息

如果當823 係一線REITS黎睇, 另四隻絕對做到稱職既第二階梯, 有相對唔錯既息口和有過往既派息紀錄, 所以都係分注買入等收息, 近日仲係一個唔錯既收集機會。

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同場加映331 業績, 派息多左27%, 預測股息率約莫6.5%, 做啲唔起眼既業務, 小注持有應該會有啲成果

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美股連續大跌兩日後今日穩定返啲, 係咪跌定左又係唔係老散睇得明, 老散可以做只係低位分注入, 持有等收成, 頂得順啲大跌, 就有機會提到另一個層次, 唔知係咪咁, 還昰係一定要做到趁高沽晒, 低位入返, 賺盡所有波浪, 神級操作, 咁就不得而知了。

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近排市況大起大落, 又去到地球即將爆炸既境況, 所以又有人同你講價值投資者入貨既機會黎啦飛雲, 咁就算機會黎都要睇下邊啲好似好抵買, 嘗試寫少少REITS投資, 純以息口, 增長前景黎睇, 其他反正都唔太識, 就留返俾啲識既人去睇

幾間重心, 主要收入來源黎自新加坡本土

商場: C38U, J69U, SK6U

寫字樓: C61U

商場+寫字樓: N2IU, T82U

醫療: C2PU


1. 首先 C38U準備年中和C61U合併, 成為亞洲第三大REITS, 就咁睇返上年息口, C38U 約莫5%, C61U 大概4.5%, 好似息口一般咁, 但睇佢地堆資產就係啲中心地帶位, 派息歷史證明左會穩步上升, 不過以股價過去一年走勢係有升, 但比較tech 個啲ME8U, AJBU 就無得比, 不過依家落後即係有空間之後升返啲, 如要求爆升就唔多會, 但有穩定派息+穩定增長係會做到。

2. 同一道理應用於T82U, 股價麻麻地但依一兩年應該進入收成期, 睇下新資產能否提升派息, 收住息等驚喜

3. N2IU 又係啲息口低但預期增長會快一點, 上年合併埋Business City (Phase 2), 即係佢阿媽有咩正野就注入依啲REITS裡邊, 本身主要收入來源就係Vivocity + Business City (Phase 1), 所以息口相對低一點, 但未來一兩年增長可望預期加快

4. J69U 又係近一兩年股價升得好, 預期息率又係低啲, 但本身資產又係長年期 leasehold, 位置又好似幾好, 所以相對低一點息換黎個增長股息

5. C2PU, 主要由三個醫院+日本nursing homes 組成, 又係近一年升左唔少, 派息率大概都係3.6%-3.7%左右, 同CJLU兩兄弟追到追唔到

所以機會和選擇係唔少, 啱心水可以買返啲

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講少少美股, 大跌後係咪打折入場, 還是仲會跌? 無人知, 雖然有人唔同意, 但都係繼續分注入貨, 長期持有, 如果買入個價位同現價距離幾成根本連睇既意欲都無埋, 咁就進入去另一個境界架喇。

Mastercard 換CEO話pre-market 跌, 情況咪好似servicenow 個次咁直插無水花, 即係一個超級特價既買入機會啊

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(Update 20200330) 對上一次寫關於科網股想法已是上年六月了, 讓我更新一下整個想法

1. 電力: 
(香港) 2中電
(US) NEE <- 老實來說, 我也不太熟識

2. NETWORK / 綱絡供應商: 
(香港) 6823, 1310, 
(新加坡) CJLU, 
(US-Tower) AMT, CCI, SBAC, 
(US-電訊商): TMUS <- 近日T-mobile 和 Sprint 合併, 準備與AT&T, VERIZON一決天下, 這種顛覆的事情似曾相識啊

3. DATA CENTRE: 
(香港) 1686 新意網, 
(新加坡) AJBU, ME8U, A17U, 
(US)  EQIX, DLR, COR, QTS, CONE

4. Cloud related (IaaS, Paas, SaaS): MSFT, ADBE, CRM, NOW, WDAY
(Other stocks for reference: SHOP, TTD, ZM, AAPL, AMZN)

5. Payment: V, MA, GPN

雖然疫情持續擴散, 但地球仍要繼續運作, 有部份公司轉為HOME OFFICE, 同事間仍繼續保持聯繫, 工作還是要做, 課堂仍要繼續上。

這些科網相關的股份在每一次調整可以很快回高位, 甚至繼續破頂。

大部份都是美股, 加少部份新加坡股, 再加部份香港(700, 9988 其實也可以的, 可自行留意一下), 所以必須要有一個美股戶口, 很容易開戶。在香港, 例如銀行已可以有美股戶口(手續費偏貴一點), 如想手續費便宜一點, 耀才, 致富也可, 如果想資金離開香港可以是IB (Interactive Brokers), CS (Charles Schwab) , FT (Firstrade), 買賣佣金再便宜一點, 甚至免手續費。

承上篇文章, 如果對任何股票都缺乏興趣, 但又想保持資產購買力, 請月供VOO, QQQ 這些ETF, 因為指數新高後可再創新高, 指數成份的公司Free cashflow 又不斷流入買回自己股份, 令股東繼續受惠, 暫時看不到有逆轉情況。

2020年播種, 就是2025年, 2030年的成果, 雖然疫情結果仍然不清楚, 如果大穫就後果嚴重。但如果不是大穫, 預期一切可回復正常, 即時進入滅頂式印銀紙, 到時就平民GG了............

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對抗印銀紙(二) - 心理因素

上回講到買樓借貸係其中一個方法對抗印銀紙, 因為銀紙長遠都係貶值, 差在係貶得慢定貶得快, 但就係穩定地貶, 經濟好又貶, 經濟差又要印銀紙救經濟, 好壞都係貶, 無辦法對抗依個大趨勢

今次就講下點提升個人心理質素, 我唸都係好膚淺咁講買樓和買股就算, 好多書、BLOG都寫過, 當係重溫或者有點心點子

1. 買樓, 有實際生活需要, 咁可以租樓, 睇自己處理錢係咩心態, 有啲人租樓但將錢放係啲高回報既地方投資, 如回報遠高於租樓既錢, 其實係無問題; 有啲人就理財能力差, 咁樣迫佢每月出舊錢買一樣反而迫到佢地咁做, 最極端例子係8年內迫自己供完層樓, 每個月供好大舊錢, 人人情況不同

2. 買股, 依單野依幾年我感受比較深, 買股本身係可以但要選啱市場或者對象, 例如香港股市好大部份係高沽低揸, 無一個氛圍係長期持有股票當公司係自己係股東之一睇住間公司進步, 所以近年轉戰美股和新加坡股, 基本用啲好基本既方法, buy and hold, 就已經做到和市場同步或者好市場回報少少

其實我想表達係, 經濟有波動, 人有波動, 股票市場又有波動, 其實原因都係心理因素係最重要, 即係點樣可以用股票依個工具黎對抗印銀紙? 如果神級人事就梗係高沽低揸, 但可能係花左好多時間最後都未必跑得贏指數, 所以股神最新公佈持股, 就開始用返建議小股民既做法, 買入VOO / SPY, 即S&P 500 追蹤 ETF, 管理費0.03%, 仲平過盈富基金

至於點買為之減低心理負擔? 月供應該幾理想, 話之佢市好市差, 都買一個固定金額, 供到三五七年, 就好大機會跑贏銀行新資金定期回報, 追到印銀紙既貶值幅度

至於心理質素超高, 都係買指數ETF, 不過可以考慮加啲槓桿買, 或者自問有能力睇個市高低位, 例如前幾日納指過左9800, 依家96XX, 贏到佢200點差價既, 都可以長揸VOO, 另外玩下高沽低揸, 再加槓桿, 倍大個回報佢

重點: 唔係教科書, 無必勝規律, 有人齋高息股收息就滿足, 有人炒下炒下先贏到, 有人就唔想CARE話之佢升定跌, 因為仲有大把其他緊要野做, 各施各法, 最緊要有方法啱自己。 其實一定有MPF ACCOUNT, 可以攞入面啲錢試下實際操作, 可能令自己知咩方法適合自己一點, 起碼自香港市場啱口味啲定美股市場, 內地市場。


對抗印銀紙(一)

20200219-書藉推介(一): 失控企業下的白老鼠: 勞工如何落入血汗低薪的陷阱

除左講點對抗印銀紙, 了解下現實世界真實既一面都係同樣重要, 所以睇書習慣少不了, 不過就好唔固定同題材盡量唔同啲, 今日想講依本-<<失控企業下的白老鼠：勞工如何落入血汗低薪的陷阱？>>

書內容大致講美國某啲科網股, 一係好刻薄啲基層員工, 一係就利用完人之後就一腳踢你走, 一係有啲就有啲高層發花顛, 利用所謂精神困擾令你柒出黎......

但似乎關鍵係, 依一堆事情以前有發生, 依家有發生, 將來都仲係會繼續發生緊, 所以有時自己唸打工係要啲目標, 啲同事係咪有智慧地做野, 定係有智慧地點人做野, 或者係啲老世唔知自己想點但又點人去做野, 咁自己既角色又係邊一範, 好似老占之前用四個格分左四類人咁

1. 勤力+聰明
2. 唔勤力+聰明
3. 勤力+愚蠢
4. 唔勤力+愚蠢

最大穫係第3類, 因佢本身唔知自己有問題 (其實扯遠左, 本書係講一班以為自己係聰明既領導想借科網既名義去欺壓員工)

書裡面提及AMAZON個例子就太離譜但我信佢係真實存在, 利用「科技」製造「動物農莊」或者「1984」既環境, 分分鐘仲恐怖過全民監控, 或者兩者都係咁恐吧 (因為唔受監控就無工打)

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所以買入啲科網股好, 咩股都好, 領導人好重要, 對待員工既態度好重要, 當你對別人有期望, 別人都對你有期望, 要搵完美公司投資好難, 但若果有六七成都可以買落去睇下長遠增長是否理想

至於打工或者freelance, 道理一樣, 完美公司好難搵, 但有六七成接近都可以試下佢, 自我fine-tune 下, 咁心理都可能平衡啲。

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題外話, 似乎商人抗疫依鋪有效, 因為開會瞓覺攞三十萬都叫你要包容啲, 咁你有啲咩寄望

20200218-對抗印銀紙(一)

開始唔講啲今日咩業績, 邊隻有上升空間, 全部係晒目錄上面, 有齊新加坡股, 美股, 港股, 可以參考下

三人行兄係BLOG提及貨幣洪流, 或者叫做印銀紙, (其實有人問過美國當局你係咪印銀紙, 佢地話唔係, 我地啲錢可以收返.........), 既然知道依個情況係大勢不會改變, 愈借愈大愈上癮, 咁究竟有咩辦法可以自保避免手頭購買力不斷減退? 最基本答案係買資產。

資產點定義? 例如放定期銀行派息俾你咪資產 (有現金流入), 租車位泊車要交租就唔係資產(現金流出), 咁買左樓自住係咪資產? 每月俾緊供樓費, 現金流出, 咁定義上就唔係資產。

股神前幾年都有講, 利用買樓低息環境黎供樓借佢30年係幾好, 似乎含義上係講緊賺息差, 例如依家按揭息率約2.5%, 供佢30年, 近依十年八年係加過一次1/8厘, 基本上息口持續低息, 如果手上既錢月供VOO, QQQ, 咩都唔理, 每年平均有10-12%回報, 咁你賺佢個息差持續幾廿年, 咁就成為以保守形式地印自己銀紙, 叫做對抗到通賬

假設層樓6M, 一個俾九成一個俾六成, 假設MC借埋供, 首期差1.8M

6M, 90% mortgage, 30 yrs, 2.5% mortgage rate, yearly payment~$267,180

6M, 60% mortgage, 30 yrs, 2.5% mortgage rate, yearly payment~$170,688

相差$96,492, 又如假設可負擔得起個供款

如果將相差既1.8M放入VOO, 平均回報每年10%, 情況如下

頭幾年唔覺有咩特別, 過左頭幾年就開始會見成效, 之後就繼續時間是既朋友啲FRIEND

更新-20200214

1. 終於識得點係個BLOG上面整到目錄, 咁就唔駛成日寫低美股買邊啲, 新加坡又買邊啲, 大家可以去睇睇俾啲意見

2. 雖然都仲係武漢肺炎抗疫中, 但似乎市場好睇好香港賭地運成功, 政府又推出一大堆措施, 好似幾利好咁, 如果想從中獲利我唸除左買齊一眾REITS同埋堆地產股, 銀行股, 純粹做下對沖都好應該

3. 新加坡一眾REITS / Business Trust 繼續破頂, 預期息口除非有高增長, 可能現價會稍為貴左少少, 睇下要咩胃口, 例如隻AJBU升到上漲2.5 息口可能連3.5%都未必有, 要睇今年增長情況, 樂觀但DPU係咪有成一成增長有少少懷疑, 其他仲係未太升既包括C38U, T82U, SK6U 都真係幾落後下

4. 美股都仲係極度牛氣衝天, 放埋一邊等回調加注, 持有啲一路長期持有下去

5. 我唸持有股票依件事要學習低位繼續長坐到高位放一部份, 真係藝術黎

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6. 贏多六場, 利記可以攞到第一次英超冠軍。都係嗰句, 無失分空間, 贏多六場就冠軍, 唔駛理其他野。

7. 天佑香港

2020年2月更新

一個月左右無更新就香港17年後出現大事

感謝醫護, 罷工係好合理, 只係所謂高層根本唔理前線死活, 真係救唔返

佛系救港正式開始.........

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投資方面本身唸住繼續人棄我取買港股, 即本地公司既股票, 賭佛系救港成功, 但我唸比例都唔會多於兩成, 同埋主要以資產型為主

新加坡:

總體大概佔組合六成資金, 其實都係之前個堆股票一年四季收息, 博佢有股息增長, 資產又會增長, 暫時今年到目前為止做到佢要既角色

Tech related: ME8U, AJBU, CJLU, A17U

1st Tier: N2IU, C38U / C61U, T82U, J69U, C2PU, SK6U

2nd Tier / High yield: M44U, BUOU / ND8U, CY6U, A7RU, O5RU, BTOU, CMOU, OXMU, CNNU, UD1U, JYEU

最大件事係C38U 合併C61U, 成為亞洲第三大REITS, 基本上分開好, 合埋好, 佢地個堆資產實在太有價值, 近排個股價繼續回調緊, 又係趁低買入累積資產, 現價約莫過5%, 長線睇實在太吸引

Tech related 個四隻股 ME8U, AJBU, CJLU, A17U 可以全部創歷史新高, 明顯係運氣成份, 會繼續持有下去, 有機會回調又可以增持一下, 暫時都繼續睇好, 我見啲FORUM話好似貴左啲, 但個人睇如果可預見增長係高既話, 即係派息增加, 咁股價相對高一點, foresee 既股息率低少少問題不大......除非加息周期又開始

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美股:

其實都無野好講, 上年十月最後一跌之後基本上四個幾月係調整過幾日, 如果持有住到依家都有一至兩成增長, 例如手頭成日講個啲 MSFT, V, MA, VOO, QQQ 依啲, 買左持有等收成, 可惜永遠都係買得唔夠多...

所以由頭到尾美股點都係要有貨, 因為破頂再破頂, 唔係就咁無盈利炒上去, 係真係增長幾多升幾多, 吸金能力強到無朋友

所以策略又係得一個, 升要有貨, 跌有錢加貨, 無倉無輸無贏, 就可以成為另一個大輸了

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港股:

可能都唔係太多人關注股票, 如果可以抗到疫都呼天喜地, yeah 佛系抗疫

如果仲想投資本地公司, 和上次一樣可以考慮以下公司

電訊股: 1310, 6823

REITS: 778, 435, 823, 808, 2778

銀行: 11, 2388

其他收息股: 900, 331, 46, 2

地產: 14, 12, 16, 17, 83, 20, 173

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最後總結, 天佑香港